作者 | 譚保羅 鹽財經主編
編輯 | 清欣
在1990年代，中國的經濟地理格局最開始是“三極”：京津冀、長三角和珠三角。
這兩年，多了一個成渝經濟帶，被稱為“第四極”，而成都和重慶，也越來越給人一種雙城印象。
然而，雙城并非都是勢均力敵的，比如房價。
在重慶和成都兩地都有往來的朋友，一般都會有個直觀印象：成都的房價比重慶要高，拿一些可比的同檔次房產對比，高得還有點多。
我陸陸續續調查了超過10位朋友，基本上都支持這個觀點。他們從事的行業從公務員、銀行、地產、汽車配件、建筑材料、游戲程序員、小額貸款經理到P2P催收都有，代表面很寬，幾乎囊括了西部地區有城市購房需求的主要人群。
按照一些市場機構的統計，成都市區的新房價格的確也要比重慶市區高，少的高出2000元/平米，最高的可能要高出6000元/平米。這些統計未必權威，但與人們的直觀印象的確形成了一種交叉印證。
那么，為什么成都的房價比重慶要高呢？首先，這里說的房價高低和調控沒有太大關系，兩座城市現在都在調控，我們講的是另外一些決定房價的“原生力量”——有三個。
攤開重慶的地圖，我們很容易發現重慶的區域形狀非常特殊，它像一只羊羔，也像某種古代的兵器，比如青銅做的戈。這種形狀的特點是，它很難確定一個平面的幾何學中心，哪怕是近似的。
我們知道，在經濟地理的意義上講，最理想的區域核心城市是，它位于這片區域的圓心，腹地邊緣每一個點都與圓心等距離。而且，區域最好是平原，這樣的核心城市，它集聚人口和物資的空間運輸成本最低。當然，現實中沒有這種圓心城市，而只存在著一些近似的分布形態。
然而，重慶距離以上這種理想狀態，實在是偏離度太大了。重慶的主城區位于整個版圖的西部，占據區域面積相當一部分的東北地區插入了湖北和陜西，而東南一部則插入湖南和貴州，它們距離主城區的位置都非常遠。實際上，東北部的巫山距離武漢的直線距離，并不比距離重慶主城區遠多少。
也就是說，由于重慶的版圖很瘦，很不規則（與理想的圓相比，偏離度太大），這使得它的主城區四周的腹地不夠廣闊。
比如，重慶主城區北部一部分竟然直接與四川接壤，這意味著這一部分主城區失去了來自行政區內部腹地的“拱衛”——人口和資金的向心式流入。
更要緊的是，重慶還是山城，不但主城區多山，而且全市75%的面積是山區。山區，意味著主城區與腹地之間物流成本的高昂，這也必然在一定程度上影響著主城區的集聚能力。
不過，我們必須知道，重慶的版圖形狀之所以“奇怪”，是這座城市承擔“國家責任”的結果。重慶成為直轄市之后，必須帶動以前原屬于川東、川南的貧困地帶，因此將這些區域自然劃入了重慶，重慶的版圖也才有了現在的樣子。
反觀成都，它的主城區在集聚資源上有著更好的區位條件。在地圖上，成都剛好位于四川的中部，雖然不是一個圓心位置，但遠遠比重慶主城區更加近似于圓心。
而且，四川盆地的物流條件也遠比位于重慶更好，要知道，重慶的相當一部分區域要么位于云貴高原邊緣，要么位于三峽庫區，或者與湘西的山區接壤。
如果說地理條件影響著集聚的成本，那么，腹地的人口體量更決定了集聚的烈度。
截至2021年末，重慶的常住人口約為3200萬，成都約為2100萬人。不過，這樣比較肯定不對。如果不考慮調控和限購的因素，那么成都的購房潛在人群應該是整個四川的有錢人，而不是只是成都自己。
四川的人口是多少？2021年末，四川人口約為8400萬，是重慶人口的2.6倍。我們不能簡單地說，成都的購房者市場需求就是重慶的2.6倍，但至少可以看出，成都在潛在購買者的數量上應該是大于重慶的。這一點，沒有疑問。
那么，問題也來了，為什么我們以省級行政區為界限，來測算核心城市的住宅市場需求？
因為，除了北上廣深等一線城市之外，其他大城市的輻射或集聚能力都多半只能局限于省級行政區之內。列舉一個簡單的模型：
A省的B地級市的企業家老王董事長要把生意做大，他肯定更愿意去A省省會買房子，在省會，住著廳長和大銀行的省級分行行長。我們即便只考慮正常合法的企業與官員、行長的互動，老王當然也愿意去省城建立關系，認識廳長和行長。地級市的處長和支行行長，能量顯然沒那么大。
顯而易見，老王不是王健林，他并沒有把生意做到全國，他只需要在省內發展就好。實際上，這也是中國絕大多數企業主的真實寫照。因此，老王顯然沒必要去C省或者C直轄市去發展關系，也不會去C省買房子常駐。
也就是說，對絕大多數的地方富裕階層來說，跨省建立關系沒有實際意義。于是，在這個意義上講，省會（或直轄市市區）作為一省（市）的權力和財富集聚中心，它的集聚能力只能局限于自己的行政區劃之內。
反過來，這也意味著省內的資源不會外流，而只會向省會集中，再集中。
因此，那些人口眾多，經濟發展水平也不差的省，它們的省會自然容易變成強省會。長沙、鄭州、合肥這些強省會近年來的崛起，就是這個邏輯。
成都，更是。而且，成都還有一定的跨省輻射能力。
在限購之前，一位在成都做投資的朋友告訴我，某相鄰省級行政區的金融行業從業者，非常熱衷在他所住的小區購房，“單位同事集體購房”那種。
此外，陜西漢中的有錢人也愿意來成都買房，而不是去西安，因為漢中和成都說的都是“四川話”，文化心理更近。
與經濟地理格局、腹地人口體量相比，城市的產業結構更是決定樓市購買力的直接因素，尤其是現代服務業無疑是高收入群體的制造機。
2021年，重慶和成都的總體經濟成績單都不錯。但細看數據，成都的第三產業明顯比重慶發達。重慶的GDP約為2.79萬億，其中，第三產業實現增加值1.48萬億元，占比約為53%；成都的GDP約為1.99萬億，第三產業增加值1.32萬億元，占比約為66%。
可以看出，成都第三產業增加值占比要比重慶高出13個百分點，差距不小。
尤其要注意的是，成都的現代服務業更加突出，信息傳輸、軟件和信息技術服務業增加值比上年增長22.4%，這一增速非常可觀，堪比互聯網高速發展那幾年的杭州。
現代服務業中，造富能力最強的一是金融，二是互聯網。成都不是北京、上海和深圳，金融行業造富的能力肯定不算強，但以王者榮耀為最醒目“標識”的互聯網產業，的確是越來越耀眼的亮色。
高薪的程序員和產品經理，必然對房價施加著現實的影響。
當然，我們也絕對不能低估重慶，至少三個原因，使得這座城市依然值得被看多。
1、以制造業立市。僅以一個細分行業為例，2021年，重慶筆記本電腦產量超過1億臺，已連續8年位居全球第一。制造業是中國經濟的根本，尤其沿海成本走高的時代，重慶為中國留住了很大一部分制造業，在夯實中國經濟的根基方面，重慶功不可沒，西部沒有第二人。
2、行政地位優勢。重慶是西部唯一的直轄市，這意味著它未來可能得到的資源，充滿了想象力。在中國，行政地位對經濟發展的重要性，再怎么強調都不過分。實際上，重慶的人均GDP目前已經比四川要高不少，2021年，重慶為8.69萬元，而四川是6.43萬元。
3、重慶的人。無論男女，重慶人都給人氣血充沛，充滿力量的感覺。當一個地域的人辨識度較高，而且并非那種負面的辨識度，那么至少說明這個地域的人，一定擁有某些更容易讓自己獲得成功和幸福的特質。
人，永遠決定城市的上限。
（封面人物為重慶籍演員殷桃）
作者為《鹽財經》主編｜譚保羅
排版｜罱乙
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原標題：《是什么，讓人覺得成都房價已經高重慶很多？》
